کاهش تقاضا باعث عقب نشینی قیمت می شود

بازار مسکن در حال تعادل سریع است. پس از دو سال افزایش درصد دو رقمی و 13 ماه متوالی که در آن سرعت رکورد جدید تمام وقت تعیین شده است ، رشد ملی ارزش خانه سالانه در ماه آوریل به اوج خود رسید و اکنون به مدت 5 ماه متوالی کند شده است. ممکن است نتیجه گیری وسوسه انگیز باشد که این کندی ناشی از کمبود مسکن به یک گلوت باشد ، شبیه به آنچه در رکود بزرگ 15 سال پیش اتفاق افتاد ، ایجاد شده است. با این حال ، تجزیه و تحلیل داده های اخیر در بازار مسکن نشان می دهد که این یک بازپرداخت شدید در تقاضای مسکن بوده است که به طور نامتناسب مسئول کندی فعلی در رشد قیمت است. موجودی فعال برای فروش به طور پیوسته در بهار و تابستان افزایش یافت اما هنوز هم نزدیک به 40 ٪ زیر سطح پیش از ارزش گذاری قرار دارد. در همین حال ، لیست های جدید فروش در ماه سپتامبر 16 درصد کاهش یافته است در مقایسه با یک سال قبل-یک کمبود سالانه مشابه که در ماه آگوست و ژوئیه دیده می شد.

این پویا برخلاف کندی بازار مسکن قبلی است که منجر به کاهش قیمت شده است و عرضه مداوم می تواند بازار را از تصحیح قیمت قابل توجه عایق کند ، حتی اگر تقاضا کاهش یابد. به عنوان مثال ، در رکود اقتصادی بزرگ کاهش ارزش خانه با افزایش لیست های جدید ، از جمله بسیاری از فروش های پریشانی همراه بود.

عقب نشینی تقاضا تا حد زیادی مسئول کاهش رشد قیمت است

افزایش موجودی با وجود کندی شدید در فعالیت جدید لیست ، نشان می دهد که تقاضای فعال برای مسکن به شدت کاهش یافته است. به عبارت ساده ، فروش-جریان از موجودی موجودی موجود-بیش از کاهش تعداد خانه های جدید که در بازار به بازار عرضه می شوند ، کاهش یافته است و این امکان را می دهد تا سهام کلی موجودی موجود برای فروش را افزایش دهد.

متغیرهای زیادی وجود دارد که بر عرضه و تقاضای مسکن تأثیر می گذارد - درآمد ، نرخ بهره و و غیره - و در نهایت قیمت خانه بستگی به تعداد خریداران خانگی فعال و تعداد خانه های موجود برای انتخاب این خریداران دارد. اما کمیت تقاضا به دلیل این واقعیت که ما نمی توانیم مستقیماً آن را مشاهده کنیم ، چالش برانگیز است.

یک مدل تطبیق استاندارد [1] - همانطور که در مقاله اخیر توسط Anenberg و Ringo نشان داده شده است - روشی است که در آن می توان تغییرات اخیر در تقاضا برای مسکن را در میان تغییر شرایط بازار تخمین زد. این مدل - که نه تنها سطح موجودی ، بلکه جریان موجودی را به داخل و خارج از بازار اعمال می کند - آیا دیوانگی همه گیر و کندی بازار مسکن فعلی ناشی از یخ تقاضا یا افزایش عرضه است.

بازپرداخت تقاضا قیمت ها را به سمت پایین سوق داده است ، اما در حالی که بازار مسکن تقریباً به اندازه قبلی سخت نیست ، عدم وجود لیست های فروش ، پشتیبانی برخی از قیمت ها را در برابر کاهش بیشتر ارائه می دهد. عرضه ماه ها-سنجش از سفتی بازار که اندازه گیری آن چقدر طول می کشد برای فروش همه لیست های فروش فعال ، با توجهسطح همه گیر ، هنوز 40 روز در مقایسه با سپتامبر 2019 کاهش یافته است. مقاله اخیر هیئت مدیره فدرال رزرو نشان می دهد که عرضه ماه ها 80 ٪ از تغییر در رشد قیمت خانه را توضیح می دهد - افزایش در متریک تمایل به کند شدن رشد قیمت دارد و معاونبرعکسمطمئناً این امر اخیراً صادق بوده است ، اما در حالی که رشد قیمت در اکثر بازارهای ایالات متحده متوقف شده یا معکوس شده است ، عرضه ماه های نسبتاً کم باید همچنان پشتیبانی از قیمت ها را حداقل در مدت زمان نزدیک ارائه دهد.

چگونه به اینجا رسیدیم

تا همین اواخر ، افزایش تقاضای خرید در خانه باعث افزایش فروش و قیمت ها بیشتر و بالاتر شده بود. رقابت در بین خریداران منجر به جنگ های مناقصه ای شد که افزایش قیمت را به قلمرو رشد سالانه بی سابقه سوق داد.

در طول این بیماری همه گیر ، موجودی مسکن در بیشتر مناطق کلانشهر ایالات متحده به دلیل اینکه تقاضا در خانه با تغییر جمعیتی افزایش یافته و نرخ بهره پایین را ثبت می کند ، کاهش یافت. نتیجه افزایش زیادی در فروش بود که به طور مداوم از جریان لیست های موجود در بازار پیشی می گرفت. عرضه ، همانطور که با جریان لیست های جدید که در بازار به بازار عرضه می شود ، نتوانسته است با افزایش مداوم تقاضای خرید خانه همراه باشد.

افزایش تعداد خریداران بالقوه جدید نسبت به سهام مسکن برای فروش ، این احتمال را ایجاد می کند که یک فروشنده خریدار را پیدا کند. در نتیجه ، زمانی که خانه معمولی برای فروش کاهش یافته و سهام مسکن موجود به اندازه کافی سریع پر نشده است. عرضه ماه ها به سرعت کاهش یافت. و با تمام این فشار ، قیمت ها افزایش یافت.

از آن زمان ، افزایش نرخ وام مسکن - که توسط سیاست های پولی محکم تر و سایر عوامل - همراه با رشد رکورد خانه و رشد درآمد درآمدی افزایش یافته است ، باعث شده است که مسکن ارزان قیمت را به سمت کمترین زمان سوق دهد و بازار مسکن را مجبور به پایین آمدن کند.

بازارهای اخیراً داغ می بینند که بیشترین بازپرداخت تقاضا را مشاهده می کنند

در سراسر کشور ، چالش های مقرون به صرفه خریداران بالقوه را به حاشیه سوق داده است. البته این تخریب تقاضا در برخی از بازارها نسبت به سایر بازارها برجسته تر شده است. بازارهایی با بالاترین قیمت در سال گذشته شاهد کاهش نامتناسب در تقاضای فعال در 12 ماه گذشته بودند.

بازارهایی مانند Boise City ، ID (-54. 7 ٪) ، Austin ، TX (-52. 7 ٪) ، Phoenix ، AZ (-60. 5 ٪) ، لاس وگاس ، NV (-55. 4 ٪) ، که همه شاهد افزایش قابل توجهی در خانه در طول همه گیر بودنددو سال اول ، و همچنین برخی از بازارهای فلوریدا مانند فورت مایرز (-44. 3 ٪) و جکسونویل (-45. 6 ٪) ، در میان بدتر شدن قیمت مناسب ، بازپرداخت نامتناسب را در تقاضا مشاهده کرده اند. در بازارهایی از این دست ، خانه ها طولانی تر در بازار باقی می مانند و این امکان را به شما می دهد که موجودی با سرعت بیشتری نسبت به سایر بازارها رشد کند و فشار رو به پایین تری بر قیمت ها وارد کند.

سایر بازارهای مهم در مقایسه با یک سال پیش ، در تقاضای خریدار ، در مورد بازپرداخت بسیار کوچکتر - یا در چند مورد ، حتی افزایش - در تقاضای خریدار دیده شده اند. در نیواورلئان ، لس آنجلس ، تقاضا برای خانه ها در ماه سپتامبر 16 ٪ در مقایسه با سال گذشته قوی تر بود و تقاضا برای خانه های ریچموند ، VA در همین مدت 9 ٪ افزایش یافت. Siracuse ، NY (-8. 9 ٪) ، تولدو ، OH (-10. 2 ٪) ، پیتسبورگ ، پنسیلوانیا (-12. 7 ٪) و بوفالو ، نیویورک (-13. 9 ٪) همه از یک سال پیش کاهش متوسطی را مشاهده کردند. ، روچستر ، نیویورک ، روچستر ، نیویورک(-15. 3 ٪) ، مدیسون ، WI (-18. 4 ٪) ، MC Allen ، TX (-18. 8 ٪) ، Allentown ، PA (-19. 2 ٪). شاید شایان ذکر باشد که نیواورلئان ، LA تنها منطقه کلانشهر در کشور است که هم در مقایسه با یک سال پیش ، شاهد افزایش تقاضا و عرضه - لیست های جدید - است.

در 12 ماه گذشته ، رشد قیمت خانه در مناطقی که کمترین افزایش در عرضه ماه ها را کاهش داده اند ، کاهش یافته است. اینها بازارهایی هستند که نسبت به عقب نشینی در لیست های جدید ، بازپرداخت کمتری دارند. از یک طرف ، کاهش تقاضا برای کاهش قیمت ها اقدام می کند. از طرف دیگر ، کاهش عرضه فشار رو به بالا بر قیمت ها وارد می کند. اگرچه تقاضای مسکن طی سال گذشته به شدت کاهش یافته است ، اما تقاضا نسبت به موجودی موجودی موجود در مقایسه با دوره پیش از ارزش ، افزایش یافته است.

پیوست: مدل جستجوی مسکن

در حالی که ما می توانیم به طور مستقیم تغییرات در تعداد خانه هایی را که برای فروش هستند پیگیری کنیم ، ما به طور مستقیم تعداد افرادی را که در حال حاضر در جستجوی خانه هستند ، مشاهده نمی کنیم. با این حال ، داده های مربوط به لیست های جدید ، موجودی و فروش برای فروش می تواند به ما کمک کند تا در تقاضای صاحب خانه استنباط کنیم (به آننبرگ و رینگو ، 2022 مراجعه کنید)

همانطور که در آننبرگ و رینگو (2022) ، ما عرضه را به عنوان جریان ماهانه خانه هایی که به بازار فروش می آیند تعریف می کنیم: لیست های جدید. موجودی کل خانه های فروش تابعی از:

موجودی موجود با توجه به معادله زیر تکامل می یابد:

سهام خانه های موجود برای فروش در ابتدای دوره بعدی ، سهام این دوره خالص خروج واحدهای ناشی از فروش و برداشت به علاوه جریان واحدهای جدید است.

تقاضا به عنوان جریان خریداران آینده نگر که هر ماه وارد بازار می شوند و همچنین کسانی که از بازار خارج می شوند یا خانه پیدا می کنند تعریف می شود. به طور مشابه با عرضه خانه ها برای فروش ، سهام خریداران در حال جستجو در حال حاضر وجود دارد که طبق:

جریان خالص خریداران جدید و خروج خریداران دلسوز کجاست. سهام خریدارانی که در حال جستجوی یک واحد هستند ، با ورود خریداران جدید دوباره پر می شود و به عنوان خریداران از بین می رود یا خانه پیدا می کنند یا دلسرد می شوند و از بازار خارج می شوند.

عرضه و تقاضا از طریق فرآیند جستجو و تطبیق تعامل دارد ، که به عنوان Cobb Douglas با بازده ثابت به مقیاس مدل می شود. در زیر Cobb-Douglas ، احتمال اینکه یک واحد بفروشد:

نرخ فروش خانه Q با سفتی بازار و یک پارامتر فناوری تعیین می شود که کارآیی عملکرد تطبیق را تعیین می کند. این پارامتر خاصیت ارتجاعی احتمال فروش با توجه به سفتی بازار است - به عبارت دیگر احتمال فروش نسبت به سفتی بازار چقدر حساس است. هرچه خریداران علاقه مند برای هر خانه ای در بازار وجود داشته باشد ، احتمالاً خانه سریعتر می فروشد و عملکرد فزاینده ای از سفتی بازار است.

وصل کردن معادله (3) به معادله (2) و تنظیم مجدد ، می توانیم جریان خالص خریداران جدید را بیان کنیم:

جریان خالص خریداران جدید فقط به متغیرهایی که مستقیماً مشاهده می شوند بستگی دارد.

با استفاده از داده های Zillow برای لیست های جدید ، موجودی برای فروش ، فروش و کالیبره شده با آننبرگ و رینگو (2022) تخمین برای تطبیق کارآیی و خاصیت ارتجاعی فروش با توجه به سفتی بازار (= 1. 4 ، = 0. 84) ، می توانیم از آن استفاده کنیمتخمین تعداد خریدارانی که در حال حاضر در بازار هستند.

برای بحث کامل در مورد انتخاب پارامترهای مدل ، به Anenberg و Ringo (2022) [i] مراجعه کنید.

[i] الیوت آننبرگ و دانیل رینگو (2022) "نوسانات در فروش خانه و قیمت ها: عرضه یا تقاضا؟" سری بحث مالی و اقتصاد 2022-041. واشنگتن: هیئت مدیره سیستم ذخیره فدرال ، HTTPS: