6 قدم برای خرید و فروش ملک با ضمانت های قانونی

در این پست می خواهیم با تمام مراحل مختلفی که برای انجام خرید و فروش با حداکثر ضمانت های قانونی لازم است ، مقابله کنیم.

برای انجام این کار ، ما به بخش های مختلفی که باید از قصد خرید یا فروش ملک به فرسودگی کلیه ضمانت های قانونی پس از فروش در نظر گرفته شود ، تقسیم خواهیم کرد.

بیایید با مراحل اولیه شروع کنیم.

مراحل اولیه

به عنوان اقدامات اولیه ، ما باید ملیت فروشنده و خریدار را در نظر بگیریم و اینکه آیا آنها در قلمرو اسپانیا هستند.

از آنجا که عمل حقوقی خرید و فروش یک عمل مشمول مالیات است ، بسیار مهم است که طرفین از نظر مالی شناسایی شوند.

بنابراین ، اگر هر دو طرف درگیر یا هر یک از آنها یک شهروند اسپانیایی باشند ، با یک سند شناسایی ملی اسپانیایی ("DNI") ، آنها قبلاً از نظر مالی شناسایی می شوند ، و همچنین آن دسته از افراد حقوقی که اسپانیایی هستند ، یک شرکت CIF دارندبشر

این در مورد افراد (افراد یا اشخاص حقوقی) که اتباع اسپانیایی نیستند ، اینگونه نیست. در این حالت ، لازم است تشخیص دهیم که آیا آنها NIE دارند یا نه.

اگر آنها NIE/NIF داشته باشند ، آنها به سادگی باید در فرم 030 به صورت الکترونیکی یا حضوری ثبت نام کنند. مالیات بر ارزش افزوده خریدار یا ITP ، بسته به مورد).

در غیر این صورت ، به عنوان یک مرحله مقدماتی ، پیشنهاد می شود که NIE/NIF به دست آید. در این مرحله ، اگر شخص در قلمرو اسپانیا باشد یا نه ، این روش متفاوت است.

اگر آنها در قلمرو اسپانیا هستند (به عنوان مثال ، زیرا آنها در تعطیلات هستند) ، آنها می توانند این کار را با قرار ملاقات در پلیس ملی انجام دهند ، فرم های مربوطه را با مستندات خود یا با استفاده از یک وکیل دادگستری که به یک پروکسی اعطا می شود ، ارائه می دهند. برای انجام این روش از طرف آنها.

اگر طرف مداخله در خارج از اسپانیا باشد ، در این حالت ، برای انجام همان رویه هایی که در مورد پلیس انجام می شود ، باید با بدن کنسولی اسپانیایی نزدیک به خانه خود قرار بگیرد.

اختلاف نظر در مورد اینکه آیا می توان وکالت را در خارج از کشور اعطا کرد ، وجود دارد و به یک اسپانیایی این امکان را می دهد تا از مقامات اسپانیایی درخواست NIE را داشته باشد. برخی از دفاتر پلیس این مسئله را می پذیرند و برخی دیگر نیاز به قدرت وکالت در اسپانیا دارند.

در عین حال ، در مورد ترجمه رسمی نیز بحث برانگیز است: دفاتر وجود دارد که اختیارات دو ستونی وکالت را می پذیرند (ترجمه ای که توسط وکیل هنگام تهیه پیش نویس تهیه شده است) و توسط دفتر اسناد رسمی تأیید شده است و سایر دفاتر که صریحاً درخواست رسمی می کنندترجمه هر دو عصاره اسناد رسمی و آپوستیل.

برای مواجهه با مشکلی که ممکن است روند فروش و خرید را کند کند ، توصیه می کنیم با هر دفتر پلیس مشورت کنید.

این NIE/NIF به دارنده خود اجازه می دهد تا بدون هیچ مشکلی یک حساب بانکی در اسپانیا باز کند (به جز در آن بانکهایی که اجازه می دهند فقط با گذرنامه باز شود) ، و همچنین در مورد خریدار ، تسهیلات را به دست آوردقادر به ترتیب وام و در نتیجه خرید ملک باشید.

با این حال ، عدم دستیابی به NIE/NIF لزوماً قبل از امضای فروش و خرید نیست ، زیرا می توان این قانون قانونی را تا زمانی که NIE/NIF در طی یک ماه از امضای به دست آورد ، امضا کند ، همانطور که این است. مهلت اعلام مالیات مربوطه ، با توجه به هزینه های مجازات.

اگر به دست آوردن NIE/NIF در طی یک ماه از امضای عمل امکان پذیر نباشد ، می توانید برای شماره شناسایی مالیاتی موقت ، معروف به "M" به مقامات مالیاتی مراجعه کنید.

برای به دست آوردن "M" ، با نشان دادن مستنداتی که در آن می توان علاقه به شناسایی مالیاتی را مشاهده کرد ، نیاز به آن را اثبات کرد."M" به ما این امکان را می دهد تا شخص را در فرم 030 ثبت کنیم و بدین ترتیب مالیات های مربوطه را قبل از اینکه ماه از زمان امضای سپری شود ، تسویه می کنیم.

پس از به دست آوردن شناسایی مربوطه به گونه ای که در وسط فرآیند مشکلی نداشته باشد ، می توانیم مرحله بعدی را شروع کنیم: آغاز دقت کافی از املاک که باید منتقل شود.

در Bufete Frau ما تجربه گسترده ای در فروش ملی و بین المللی و خریدها داریم. مهمتر از همه ، در صورت فروش و خرید با یک مؤلفه بین المللی ، به ما اجازه دهید به شما توصیه کنیم ، ما شما را در طول فرآیند همراهی خواهیم کرد و راه را برای فروش و خرید هموار می کنیم.

به دلیل شروع کوشا

پس از به دست آوردن تمام شماره های شناسایی طرفین درگیر ، روش خرید و فروش با شروع دقت کافی دنبال می شود.

دقت کافی روشی برای بررسی اسناد مربوط به خرید و فروش است. تحقیقات این است که دریابیم که آیا چه چیزی خریداری می شود ، چه چیزی ارائه می شود و توضیحات فیزیکی آن با آنچه رسماً بیان شده است مطابقت دارد و مطابقت دارد.

بنابراین ، دو سند اساسی وجود دارد که باید از دقیقه اول بازی مورد بررسی قرار گیرد: Nota Simple Del Registro de Propedad و Certificado Del Farastro.

از گواهینامه Cadastre ، داده های بسیار مهم زیر را بدست می آوریم: پیرامون خاصیت (پسوند) ، خواه تقسیمات افقی در این ملک ، طبقه بندی زمین (شهری ، غیر شهری ، روستایی) و استفاده اصلی از زمین وجود داشته باشد.

این اطلاعات از اهمیت ویژه ای برخوردار است ، به خصوص با توجه به هدف خرید: مهم است که ببینید طبقه بندی زمین چیست تا ببینیم آیا با هدف خرید مطابقت دارد یا خیر. خرید برای مصارف مسکونی یکسان نیست زیرا خرید برای مصارف صنعتی یا کشاورزی است.

بخش مهم دیگر اطلاعات مقدار مرجع کاداستر است. در فروش و خریدها ، ارزش مرجع کاداسترال مورد نیاز است تا بدانیم مبنای مالیات کدام است: قیمت خرید یا ارزش کاداستر (هر کدام بالاتر باشد).

توجه به این نکته حائز اهمیت است که خواصی وجود دارد که دارای مرجع کاداستری نیستند ، بنابراین ما باید این موضوع را در روز امضا نشان دهیم. در این حالت ، اگر بخواهد ملک را از بین ببرد ، به خریدار پیشنهاد می شود (اگر او بخواهد برای اولین بار در کاداستر ظاهر شود).

در مورد Nota Simple ، داده های زیر باید بررسی شوند:

- توضیحات: طبیعت ، مکان ، مرجع کاداستر ، سطح سطح. این داده ها باید همزمان با گواهی کاداستر باشد.

- مالکیت: ما نام مالک ، شناسایی مالیاتی وی و چه بخشی از ملک متعلق به او را خواهیم دید. بنابراین ، بررسی اینکه این ملک در واقع توسط فروشنده به دست آمده است ، بسیار مهم خواهد بود. اگر نام فروشنده همزمان با صاحب ملک نباشد ، باید بررسی کنیم که آیا فروشنده تحت وکالت عمل می کند و آیا این وکالت مطابق با کلیه الزامات قانونی مربوطه اعطا شده است تا معتبر باشدبرای امضای فروش به نام شخص دیگری.

- Encumbrances: در محاصره ما مشاهده خواهیم کرد که چه تعداد از حقوق در REM بر دارایی تأثیر می گذارد. سه نوع حقوق در REM وجود دارد: لذت بردن ، ضمانت یا کسب.

بنابراین ، در این بخش باید بررسی کنیم که آیا ملک باید از هرگونه تسکین (حق راه ، آب ...) پشتیبانی کند ، یا اینکه آیا این تضمین یک استاعتبار آن مجموعهمتعلق به شخص ثالث (وام مسکن ، تعهد یا دجال) است.

در چنین حالتی ، پرداخت زیر باید روی جدول قرار داده شود: یا تخفیف در قیمت نهایی وجود دارد یا ملک منتشر می شود.

در صورت تخفیف در قیمت نهایی ملک ، این خریدار است که ادعا را به نمایندگی از طلبکار بازپرداخت می کند. در این حالت ، ما با مفهوم حقوقی زیرمجموعه روبرو هستیم ، جایی که خریدار از فروشنده به عنوان بدهکار خودداری می کند (جایگزین) می شود و این تسلیم باید توسط طلبکار ادعا مجاز باشد.

در صورت انتشار ملک (یعنی اینکه دیگر امنیت این ادعا نیست) ، فروشنده باید به ما اثبات کند که او بدهی را راضی کرده است یا حداقل این که ملک دیگر امنیت پرداخت بدهی نیستبشریک سند دیگر از اثبات که ما از آنها درخواست خواهیم کرد ، یک Nota ساده به روز شده است ، به طوری که نشان می دهد "بدون محاصره".

• در انتظار ورود به مطالب: از آنجا که Nota Simple عصاره اقدامات حقوقی منتشر شده است ، ممکن است که اقدامات قانونی ارائه شده و در انتظار انتشار (15 روز از بین بردن از پرونده به انتشار) وجود داشته باشد. بنابراین ، از آنجا که سیستم رجیستری اسپانیا یکی از قابل اعتماد ترین در جهان است ، حتی پیش بینی می کند که آیا اقدامات قانونی در انتظار انتشار وجود دارد ، برای اینکه منتظر دوره مربوطه باشید و درخواست یک Nota جدید و به روز شده را داشته باشید.

دقت لازم نیز باید بسته به این مورد ، چه نوع مقررات ویژه ای را در نظر بگیرد. به دست آوردن یک ملک برای فعالیت های صنعتی با انتقال مجوز فعالیت یکسان نیست زیرا به دست آوردن املاکی در جایی که بخشی از زمین به عنوان زمین کشاورزی طبقه بندی می شود.

و در صورتی که خاصیت انتخاب شده برای هدف مورد نظر مناسب باشد ، به طبقه بندی ، استفاده اصلی آن و اهداف خریدار بستگی دارد.

در Bufete Frau ما وکلا متخصص در قانون املاک و مستغلات هستیم که به لطف تجربه گسترده ما ، اسنادی را که باید مورد بررسی قرار گیرد ، می دانیم تا بتوانیم با ضمانت کامل محتوا و ویژگی های ملک ، یک دقت کامل و دقیق را تهیه کنیم. تا خریدار بتواند تصمیم بهتری بگیرد.

خرید قرارداد گزینه ، وعده فروش ، قرارداد پول جدی و پیش قرارداد

با دیدن شروع دقت و چگونگی دستیابی به ملک مورد بررسی ، اگر تمام فیلترهای فوق را تصویب کند ، زمان تهیه قراردادها خواهد بود.

قبل از نتیجه گیری از فروش و خرید ، چهار نوع قرارداد وجود دارد: گزینه خرید قرارداد ، وعده فروش و پیش قرارداد.

گزینه خرید قرارداد ، قرارداد خرید ترجیحی است.

این می تواند یک قرارداد فردی باشد یا در اجاره نامه گنجانیده شود. در حقیقت ، به طور کلی ، مطابق قانون لیزینگ شهری 29/1994 از 29 نوامبر 1994 ، مستاجران حق اول امتناع از خرید ملک اجاره ای را دارند ، مگر اینکه صریحاً از این حق چشم پوشی کنند.

به طور کلی ، قراردادهای اجاره ای این حق خرید پیشگیرانه را حذف می کنند ، و در صورتی که در آن گنجانده شود ، به وضوح مشخص می شود که آیا پرداخت اجاره به حساب قیمت فروش نهایی است یا به سادگی برای حفظ حق پیش ازکسب خالی. همچنین می توان قیمت را به منظور دستیابی به حق امتناع اول توافق کرد.

همچنین لازم به ذکر است که حق کسب پیشگیرانه ، زیرا این حق است که یک ملک را درگیر می کند ، باید در ثبت زمین ثبت شود.

مهمترین ویژگی های قرارداد یا گزینه خرید توافق نامه به شرح زیر است:

• برای ثبت نام در ثبت زمین باید یک توافق نامه صریح امضا شده باشد.
• قیمت فروش برای دستیابی به ملک باید تعیین شود و در صورت لزوم ، قیمتی که توافق شده است برای اعطای این گزینه به درستی باشد.
• دوره اعمال گزینه ، که ممکن است از چهار سال تجاوز نکند.

با این حال ، در مورد اجاره نامه با گزینه خرید ، این حق برای کل دوره اجاره نامه دوام خواهد داشت ، اما در موارد ضمنی یا تمدید قانونی قرارداد منقضی می شود.

از طرف دیگر ، قرارداد وعده فروش ماهیت متفاوتی دارد. این نوع قرارداد دلالت بر این دارد که فروشنده متعهد به فروش است.

بنابراین ، قرارداد وعده فروش طرف دیگر سکه قرارداد پولی است ، زیرا این فروشنده است که متعهد می شود در یک دوره زمانی خاص ، ملک خود را بفروشد ، در صورت انجام مجازات مالی ، در صورت انجام این کاررزرو خود را انجام ندهید.

قرارداد جدی پول ، تعالی پیش قرارداد فروش است. این گزینه به عنوان گزینه ای برای خرید برای خریدار و به عنوان تعهد به فروش برای فروشنده (افزونگی کنار) عمل می کند.

بنابراین ، این نوع قرارداد دو قرارداد قبلی را با هم ترکیب می کند ، و عواقب آن به وضوح در قانون مدنی اسپانیا تنظیم می شود: خریدار مبلغی را پرداخت می کند (به طور معمول 10 ٪ از ارزش ملک) برای اطمینان از فروشنده فروشندهاملاک برای او در یک تاریخ خاص. در صورت رسیدن تاریخ ، اگر فروش به دلیل تقصیر خریدار نتیجه نگیرد ، او این 10 ٪ را از دست می دهد و اگر به دلیل تقصیر فروشنده نتیجه نگیرد ، فروشنده باید دو برابر مبلغ پیشرفته را برگرداند ، یعنی ،و به دنبال عمل معمول ، 20 ٪ از ارزش ملک.

بنابراین ، قرارداد پول جدی یک قرارداد ضمانت و تعهد است: هر دو طرف یکدیگر را تضمین می کنند و موظفند ملک را بفروشند و به دست آورند.

از طرف دیگر ، پیش از قرارداد ، یک چهره قانونی است که برای اطمینان از محتوای قرارداد خرید ، یک سری از نقاط را تضمین می کند. به طور کلی ، قبل از قرارداد قبل از نتیجه گیری قرارداد ، باید تلاش و هزینه توسط یک یا هر دو طرف انجام شود.

بنابراین ، این رقم هزینهای متحمل شده و نحوه جبران آنها را در موارد خاص تعیین می کند (موارد مورد توافق طرفین).

هدف این است که از این امر جلوگیری شود ، در صورت عدم همدردی از فروش ، می توان بدون نیاز به جنگ برای حق خود و مبلغ خود را جبران کرد ، زیرا همه افراط و تفریط در پیش قرارداد ثابت هستند.

اتمام کوشا

همانطور که در فصل دوم بحث شده است ، در مورد شروع و عملکرد دقت در خرید و فروش یک ملک ، این فصل به نتیجه نهایی تحقیقات فنی و حقوقی انجام شده توسط یک متخصص در قانون املاک و مستغلات می پردازد.

البته ، بررسی وضعیت حقوقی و توضیحات جغرافیایی ملک باید نتیجه ملموس داشته باشد. نتیجه گیری سپس در توضیحات ، یک گزارش فنی و قانونی ، که مطابق با نیاز مشتری تهیه شده است ، ارائه شده است.

بنابراین ، نتیجه "گزارش دقیق" نامیده می شود. گزارش دقت کافی کامل و توصیفی خواهد بود و نشانگر تمام اسناد مورد بررسی است ، آنها را یک به یک شناسایی می کند و به صورت کتبی نتیجه گیری از هر نقطه ناشی از بررسی را تنظیم می کند.

علاوه بر این، تمام حقایقی که ممکن است بر تمایل خریدار برای تصمیم گیری تأثیر بگذارد، و همچنین خطرات احتمالی که ممکن است در آینده با آن مواجه شود، باید مشخص شود. بنابراین، به عنوان ضمیمه Due Diligence، فهرستی از اسناد بررسی شده و همچنین برگه های تشریحی و سایر اسنادی که به عنوان پشتوانه برای تهیه ارزیابی فنی- حقوقی ملک بوده اند، ارائه خواهد شد.

بنابراین باید توجه داشت که در صورت مشاهده وضعیتی که ممکن است در آینده منجر به دعاوی شود، باید به موکل اطلاع داده شود و همچنین روندی که باید طی شود، هزینه آن، زمان و ارزیابی مبلغ دعوی و نیز ارزیابی شود. به عنوان احتمالات وجود آن.

دلیل اصلی انجام Due Diligence بدون شک دانستن دقیق و دقیق آن چیزی است که مشتری به دست می آورد و اگر آن را به عنوان یک هدف سرمایه گذاری نیز بخواهد، اطلاع از احتمال سودآوری آن است.

بنابراین، بررسی دقیق یک برخورد فردی با اظهارات و ضمانت های معامله خرید و فروش است.

بنابراین لحظه تحویل گزارش Due Diligence بدون شک لحظه قبل از امضای سند فروش است زیرا آخرین مطالعه برای خریدار برای تصمیم گیری نهایی برای خرید ملک خواهد بود.

علاوه بر این، نتیجه Due Diligence می تواند منجر به انعقاد بیع یا آغاز یک دوره مذاکره برای تغییر شرایط و یا حتی عدم نتیجه گیری فروش شود.

به همین دلیل در Bufete Frau توصیه می کنیم خود را در اختیار متخصصین حقوق املاک قرار دهید که با توجه به تجربیات فراوان خود می توانند دقیق ترین و دقیق ترین Due Diligence را تهیه کنند تا کلیه موارد لازم را در اختیار مشتری قرار دهند. ضمانت ها و توصیه ها مطابق با الزامات آنها.

امضای سند فروش

پس از انجام مراحل مقدماتی که در فصول 1، 2 و 3 دیده می شود، این فصل را با امضای سند فروش آغاز می کنیم.

1. چرا سند فروش در دفتر اسناد رسمی؟

چرا سند خرید و فروش را در دفتر اسناد رسمی انجام دهید؟دلیل آن این است که ضمانت ارائه شده توسط یک سند عمومی (یعنی سندی که امضای آن مداخله مقام یا مقام دولتی بوده است).

بیع سندی عمومی است که برای تملک ملک به کار می رود که هم به خریدار و هم به فروشنده صحت و یقین حقوقی می دهد و در نتیجه برای همه طرفین ضمانت می شود و امکان ثبت آن در دفتر املاک را فراهم می کند.

نکته کلیدی این است که خریدار در مقابل همه افراد مالک می شود و این اثر تنها با ثبت قرارداد در دفتر املاک حاصل می شود. از آنجایی که فقط اسناد عمومی به ثبت اراضی دسترسی دارند، اخذ فینکا از طریق سند فروش فینکا بسیار مطلوب است، زیرا چنین سندی صحت، قانونی و لازم الاجرا بودن آن عمل را ثابت می کند (محتوای آن را بدون موارد دیگر ثابت می کند. روند قانونی).

امضای سند فروش در هر دفتر اسناد رسمی در اسپانیا قابل انجام است. لزومی ندارد که محل واقع شدن ملک باشد.

ضمناً به عنوان یک امکان، خریدار و فروشنده می توانند در جاهای مختلف باشند و خرید و فروش را امضا کنند.

2. مدارک ضروری برای خرید و فروش

برای خرید و فروش به چندین سند (که در حین رسیدگی جمع آوری شده است) نیاز داریم تا سردفتر بتواند با امضای خود اقدام کند.

یک چیز بسیار مهم این است که بدانید آیا قرار است خرید با اعطای وام مسکن به نفع خریدار انجام شود یا خیر. در این مورد، ما باید اطمینان حاصل کنیم که برگه اطلاعات استاندارد اروپایی (از این پس "ESIS") توسط مشتری حداقل 10 روز قبل از امضا (یا در برخی مناطق، 14 روز) امضا شده است.

قانون جدید وام مسکن ویژگی های جدید مهمی را به همراه داشته است، از جمله چندین نوع سند مانند ESIS که برای ارائه وضوح و شفافیت به مشتری طراحی شده است.

FEIN برگه اطلاعات استاندارد اروپایی است، که یک سند رسمی است که مؤسسات مالی باید به مشتریانی که قصد دارند برای وام رهنی با آنها درخواست دهند، بدهند.

علاوه بر ESIS، سند دیگری به همراه آن وجود دارد، FIAE (برگ اطلاعات استاندارد). این سند دیگری است که مؤسسه مالی باید به مشتری بدهد که مکمل ESIS است. این شامل اطلاعات بیشتر در مورد جنبه های مالی وام مسکن است.

هر دو سند باید به مشتری داده شود و او باید در مقابل دفتر اسناد رسمی تأیید کند که از شرایط رهن اطلاع دارد، می داند و درک می کند.

با گفتن این مطلب ، اسنادی که برای امضای فروش فروش باید به دفتر اسناد رسمی ارائه شود عبارتند از: Nota Simple ، گواهی CADASTRAL ، گواهی بهره وری انرژی ، گواهی جامعه صاحبان ، در صورت لزوم ، گواهینامهسکونت ، آخرین IBI و هر اسناد دیگری که به دلیل شرایط پرونده ممکن است لازم باشد. به عنوان مثال: قدرت وکالت (هنگام عمل با پروکسی) یا NIE (در صورتی که یکی از طرفین خارجی باشد).

پس از امضای عمل فروش توسط طرفین ، وقت آن است که به دفتر صندوقدار بروید.

3. هزینه ها و چه کسی به آنها پرداخت می کند؟

عمل فروش خود مستلزم هزینه های زیر است:

• هزینه اسناد رسمی: هزینه های اسناد رسمی ، معروف به تعرفه ها ، توسط دولت تنظیم می شود و کلیه اسناد رسمی برای همان خدمات یکسان را شارژ می کنند. در مورد اجرای عمل عمومی فروش ، قیمت ها با توجه به قیمت ملک متفاوت است و بین 0. 3 ٪ و 0. 5 ٪ از ملک تعیین می شود.
• هزینه های ثبت زمین: این هزینه ها توسط دولت نیز تعیین شده است و قیمت آنها به ارزش ملک بستگی دارد. به طور کلی ، آنها از 400.- € تا 650.- €.
• مالیات :

1. 1. ساخت و ساز جدید ، انتقال اول: این ملک بسته به جامعه خودمختار ، با 10 ٪ مالیات بر ارزش افزوده و درصد 0. 4 ٪ تا 1. 5 ٪ از IAJD (Actos Jurídicos DocumentAdoS) مالیات می شود.
   2. املاک استفاده شده ، انتقال دوم یا بعدی: این ملک بسته به جامعه خودمختار ، با درصد 4 ٪ تا 10 ٪ مالیات می شود.
   • Gestoría: هزینه های انحلال مالیات و پیگیری درج اسناد در ثبت زمین.

   چه کسی آن را پرداخت می کند؟طبق قانون مدنی ، هزینه های نسخه های اول توسط فروشنده فرض می شود و تمام هزینه های دیگر توسط خریدار فرض می شود ، مگر اینکه در غیر این صورت توافق شود.

   بنابراین ، به طور کلی ، تمام هزینه های فوق الذکر توسط خریدار پرداخت می شود.

   در Bufete Frau ، ما تجربه گسترده ای در انجام کارهای فروش ، چه در سطح ملی و چه در سطح بین المللی داریم. برای اطمینان از خرید در بهترین دست ، از کمک و خدمات ما دریغ نکنید.

   

   سرویس پس از خرید

   در اصل ، هنگامی که یک ملک با یک وکیل به عنوان واسطه در معامله خریداری می شود ، نباید مشکلات بعدی وجود داشته باشد که پس از خرید به یک سرویس حقوقی نیاز داشته باشد.

   با این حال ، این بدان معنا نیست که هیچ اتفاقی نخواهد افتاد. در مواردی که در پس از فروش مشکلی وجود دارد ، در اکثر موارد ، به دلیل عدم وجود اطلاعات صریح و صریح یا ظاهر خسارت ناشناخته در این ملک ، به گونه ای که چنین نبوده استپیش بینی شده یا نمی توان در لحظات قبل و در زمان خرید و فروش پیش بینی کرد.

   در مورد گسلها یا نقص های پنهان شده (اما پنهان نشده) توسط فروشنده ، بسته به نحوه تأثیر آنها بر دارایی و ارتباط آنها ، می توانیم به دلیل خطای اراده ، باطل فروش را درخواست کنیم ، زیرا دانش نادرستی از آن وجود داشتشرایط اساسی شی یا انتقال آن.

   با این حال ، در مورد نقص های پنهان (یعنی ، که هیچ یک از طرفین از آنها نمی دانند و نمی توان آنها را به جز گذر زمان شناخته شد) ، ضمانت هایی که همراه با خریدار است متفاوت است.

   در مورد نقص های پنهان ، قانون مدنی به ما این امکان را می دهد تا در صورت آشکار شدن در مدت 6 ماه از خرید ، آنها را از فروشنده تقاضا کنیم.

   حالا ، نقص پنهان چیست؟

   نقص پنهان هر نوع نقص ، کار غیرقابل انکار/ناتمام یا یک تقصیر است که علی رغم وجود در زمان فروش ، آشکار نبود و بنابراین توسط طرفین درک نمی شود و بنابراین "پنهان" می نامند.

   به عنوان مثال ، یک نقص پنهان مشکلی در سیستم زهکشی آب است که باعث کاهش رطوبت در خاصیت می شود و بنابراین آن را غیرقابل سکونت می کند. این همچنین می تواند پایه و اساس باشد که خود را از طریق ترک ها و شکاف ها تجلی می یابد. یا مشکلی در عایق خاصیت ملک ، در این صورت شما فقط وقتی در آنجا زندگی می کنید می دانید و متوجه می شوید که سر و صدا و دما باعث می شود که این ملک غیر قابل سکونت باشد.

   ما فقط می توانیم ضمانت را برای نقص های پنهان بخواهیم وقتی جدی بودن آنها مانع از زندگی عادی در خانه می شود یا وقتی آشکارا مشخص است که اگر در مورد آنها دیده اید یا می دانید ، این ملک را خریداری نمی کردید ، یا خریداری می کردیدآن ، اما برای قیمت پایین تر.

   در این موارد ، مسئولیت به وضوح بر عهده فروشنده است.

   پس از تشخیص نقص ، انجام مراحل زیر برای جلوگیری از سپردن دوره 6 ماهه (و در نتیجه خارج از ضمانت) ضروری است.

   اولین قدم ، ارزیابی اقتصادی از نقص است و این کار با استفاده از یک گزارش متخصص یا حداقل توسط یک متخصص در این زمینه انجام می شود. پس از در دسترس بودن این ارزیابی ، فروشنده از وضعیت و ارزش خسارت مطلع می شود تا یک راه حل دوستانه پیدا کند.

   اگر نمی توان آن را به صورت دوستانه حل کرد ، آنگاه ما مراحل شروع دادخواست را شروع می کنیم. اولین مرحله اجباری ارسال یک بوروفاکس است (زیرا این یک اثبات قابل اعتماد است که قبلاً اخطار قبلی و تلاش برای خاتمه دوستانه صورت گرفته است). در صورت عدم توافق بین طرفین در نتیجه ارسال بورفاکس ، مرحله بعدی تشکیل پرونده ای است که ادعا می کند ارزش اقتصادی نقص پنهان است.

   بنابراین ، در این موارد ، داشتن کمک و مشاوره یک وکیل از اهمیت ویژه ای برخوردار است ، زیرا فقط 6 ماه برای فروشنده وجود دارد تا به این نقص ها پاسخ دهد ، به طوریدر صورت امکان ، به منظور اطمینان از موفقیت دادخواست احتمالی خواستار هزینه اقتصادی ترمیم نقص.

   با این حال ، پس از مدت 6 ماه ، این امر مستلزم از دست دادن حقوق از طرف خریدار نیست ، اما نحوه ادعای مسئولیت نسبت به فروشنده به این دلیل خواهد بود که هدف فروش (ملک) با آنچه متفاوت استخریدار فکر می کرد که او در حال امضای است ، بنابراین باطل قراردادی را به وجود می آورد. این مسیری دشوارتر است که موفقیت آن نسبت به مورد قبلی بی ثبات تر است.

   بنابراین ، در Bufete FRAU توصیه می کنیم که هرگونه علامت خسارت به ملک بلافاصله گزارش شود تا توصیه های حقوقی دقیق مربوط به نیازهای پرونده ارائه شود.