نظارت بر بازار در زمان واقعی نشانه هایی از تولید حباب مسکن ایالات متحده را پیدا می کند

قیمت خانه واقعی-قیمت های تنظیم شده برای تورم-از سال 2012 به طور پیوسته در ایالات متحده افزایش یافته است. شتاب بیشتر در سرعت تقدیر قیمت خانه قبل از همه گیر آغاز شد اما از اوایل سال 2020 به طرز چشمگیری تقویت شده است.

برای خریداران و فروشندگان آینده نگر و همچنین سیاست گذاران ، دانستن وضعیت بازارهای مسکن امری ضروری است. با استفاده از یک ابزار جدید آماری جدید برای ارزیابی سلامت بازار مسکن ایالات متحده در زمان واقعی ، ما استدلال می کنیم که دلایل اصلی این برنامه در آخرین رونق مسکن متفاوت است ، که پیش از بحران مالی جهانی 2007-09 بود. با این حال ، نگرانی فزاینده ای وجود دارد که قیمت خانه های ایالات متحده دوباره از اصول خارج می شود.

نظارت بر ظهور حباب های مسکن در زمان واقعی

یک دارایی - در این مورد ، مسکن - در مرحله اولیه انبساط حباب هنگامی که افزایش قیمت با اصول بازار از قدم خارج می شود ، است. قدردانی سریع قیمت خانه ، مانند آنچه اکنون مشاهده شده است ، به خودی خود نشانه حباب نیست. تغییر در درآمد یکبار مصرف ، هزینه اعتبار و دسترسی به آن ، ایجاد اختلال در تأمین و افزایش هزینه های کار و ساخت و سازهای اولیه از جمله دلایل اقتصادی برای سود پایدار قیمت خانه است.

اما وقتی اعتقاد گسترده ای وجود دارد که افزایش قیمت قوی امروز ادامه خواهد یافت ، قیمت واقعی خانه می تواند از اصول بازار جدا شود. اگر بسیاری از خریداران این عقیده را به اشتراک بگذارند ، خریدهای ناشی از "ترس از دست رفتن" می تواند باعث افزایش قیمت ها و افزایش انتظارات از دستاوردهای قوی خانه شود.

این مکانیسم خود تحقق منجر به رشد قیمت می شود که ممکن است نمایی (یا مواد منفجره) شود ، و در نتیجه بازار مسکن به تدریج از اصول سوءاستفاده می شود تا اینکه سرمایه گذاران محتاط شوند ، سیاستگذاران مداخله می کنند ، جریان پول به مسکن خشک می شود و تصحیح مسکن یا حتی تصحیح مسکن یا یکنواختیک نیم تنه رخ می دهد.

قدردانی از انفجاری ناشی از انتظارات (که اغلب به آن غرق می شود) در قیمت واقعی خانه عواقب بسیاری دارد ، از جمله جابجایی منابع اقتصادی ، الگوهای سرمایه گذاری تحریف شده ، ورشکستگی های فردی و اثرات کلان اقتصادی بر رشد و اشتغال. نظارت بر بازار مسکن در زمان واقعی برای ظهور چنین رونق در قیمت ها می تواند به سرمایه گذاران و سیاست گذاران کمک کند تا قبل از اینکه سوءاستفاده ها به حدی شدید شوند ، پاسخ دهند که اصلاحات بعدی باعث تحولات اقتصادی می شود.

سری زمانی از قیمت خانه های Realr که حاوی قسمت هایی از حباب های محور انتظارات است ، دو ویژگی مهم را نشان می دهد-آنها در هنگام گرافیکی غیرخطی هستند زیرا در مرحله رونق (یا پرشور) مواد منفجره هستند و در صورتی که بازار به تصحیح یا حتی سقوط منجر شودتصادفات

برای ارائه تشخیص بازار ، تیم بین المللی پایگاه داده قیمت خانه دالاس فدراسیون ، با همکاری شبکه ای از محققان از سراسر جهان که تحت رصدخانه بین المللی مسکن همکاری می کنند ، مجموعه داده ها و آماری را تولید می کند که مشخصه های بالقوه بازار است. این روش از روشهای آماری جدید برای نظارت مداوم بازارهای مسکن - در ایالات متحده و سراسر جهان - برای تشخیص علائم و نشان دادن وجود رونق مسکن در حال ظهور استفاده می کند.

نشانه های یک نقطه مهم بازار

هنگامی که آمار به دست آمده از این تکنیک ها قابل توجه است ، دوره ها برای نشان دادن ظرافت-قیمت های رشد یافته با نرخ نمایی بیش از آنچه که اصول اقتصادی توجیه می کند ، می شود. شاخص ها به صورت سه ماهه محاسبه می شوند. نتیجه آزمایش بالاتر از آستانه 95 درصد نشانگر اطمینان 95 درصد از رفتار انفجاری غیر طبیعی یا تب بازار مسکن است.

تاریخچه شاخص غرق در ایالات متحده در برابر آستانه 95 درصد در نمودار 1 نشان داده شده است. آماری که در صفحه پایین ترسیم شده است ، خواندن دمای بازار را مانند آن از دماسنج شخصی ارائه می دهد. نشانگر ظریف دما را نشان می دهد ، و اطمینان بالایی آستانه ناهنجاری است. خواندن فعلی نشان می دهد که بازار مسکن ایالات متحده بیش از پنج چهارم متوالی تا سه ماهه سوم 2021 نشانه هایی از اغراق را نشان داده است.

ایالات متحده در تجربه تب بازار مسکن تنها نیست. چهارده نفر از 25 کشور جهان در بانک اطلاعات بین المللی قیمت خانه دالاس ، نشانه هایی از قیمت واقعی خانه را نشان می دهند.

یک رویکرد تشخیصی به بازارهای مسکن ایالات متحده

برای ارزیابی قیمت خانه های ایالات متحده در طول بیماری همه گیر ، ما ابتدا یک رابطه تجربی بین قیمت خانه و آن اصول اقتصادی که زیربنای بازار است ، بر اساس داده ها تا سه ماهه چهارم 2019 ایجاد می کنیم. معیار نظری ارزش اساسی مسکن بر اساس جمع آینده تخفیف است. اجارهاین شبیه به اصول مالی است که ارزش اساسی سهام یک شرکت جریان سود سهام آینده است که با هزینه سرمایه تخفیف می یابد.(به طور مشابه ، شرکت در اینجا خانه ای است و سود سهام آن اجاره ای است که با نرخ بهره تخفیف می یابد.)

با کار از این معیار ، نسبت قیمت خانه به خانه توسط مجموعه کوچکی از متغیرهای اقتصادی عقب مانده ، مانند درآمد یکبار مصرف شخصی شخصی ، اجاره مسکن و نرخ بهره بلند مدت توضیح داده شده است. باقیمانده رگرسیون ، پس از حذف اثرات اصول ، برای هرگونه شواهد باقی مانده از رفتار انفجاری ارزیابی می شود. نتیجه: از ابتدای سال 2020 ، نسبت قیمت به اجاره فراتر از آنچه اصول مشاهده شده به تنهایی می تواند توضیح دهد (نمودار 2).

شکاف بین نسبت واقعی قیمت به اجاره و سطح اساسی آن در ایالات متحده به سرعت در طول بیماری همه گیر-قابل مقایسه با اجرای آخرین رونق مسکن-رشد کرده است و در سال 2021 نشانه هایی از ظرافت را نشان می دهد. آمار تأیید می کند که افزایش های اخیر به دور از عادی نیست.

یکی دیگر از لنگرگاههای مهم طولانی مدت-که مستقیماً به قیمت مسکن است-نسبت قیمت خانه به درآمد یکبار مصرف است. نمودار 3 تاریخ قسمت های غرور را برای این اندازه گیری از قیمت مسکن نشان می دهد. این داده ها - مانند معیارهای قبلی ما - هنوز شواهدی از انفجار بودن در سه ماهه سوم سال 2021 را نشان نمی دهند. کاپیتا

تأخیر در افزایش این آمار غرور تا حدودی نتیجه افزایش درآمد یکبار مصرف واقعی در طول بیماری همه گیر است که منجر به کندتر رشد در نسبت قیمت به درآمد می شود. افزایش درآمد یکبار مصرف بیشتر با تلاش های محرک مالی و پولی مرتبط با بیماری همه گیر و کاهش مصرف خانوار ناشی از محدودیت های تحرک و قفل شدن همراه است.

اگر افزایش درآمد یکبار مصرف به صورت گذرا باشد-همانطور که محرک مالی از بین می رود و فدرال رزرو سیاست پولی مسکونی خود را معکوس می کند-الگوهای پیش بینی شده در نسبت قیمت به درآمد ممکن است یک اندازه گیری کم مصرف از قیمت مناسب مسکن را اثبات کند. چنین افزایش گذرا در درآمد یکبار مصرف ، عوامل تعیین کننده ای برای سرمایه گذاری در مسکن بلند مدت نیستند. بنابراین ، اندازه گیری نسبت قیمت به درآمد به تنهایی ممکن است هنگام شناسایی حباب های بازار مسکن ، نتایج بسیار محافظه کارانه ای ایجاد کند.

یکی دیگر از تولید حباب های مسکن ایالات متحده؟

شواهد ما به رفتار غیر طبیعی بازار مسکن ایالات متحده برای اولین بار از زمان رونق اوایل دهه 2000 اشاره دارد. دلایل نگرانی در برخی از شاخص های اقتصادی خاص-نسبت قیمت به اجاره ، به ویژه و نسبت قیمت به درآمد-نشان می دهد که نشان می دهد قیمت خانه 2021 به طور فزاینده ای با اصول به نظر می رسد.

در حالی که از نظر تاریخی پایین نرخ بهره یک عامل است ، اما آنها تحولات بازار مسکن را به طور کامل توضیح نمی دهند. سایر رانندگان نقشی داشته اند ، از جمله برنامه های محرک مالی مرتبط با بیماری همه گیر و اختلالات زنجیره تأمین مربوط به COVID-19 و پاسخ های مربوط به سیاست های مرتبط. قیمت های بالاتر خانه محور حاصل از آن ممکن است باعث ایجاد موج ترس و وحشت از اغتشاش مربوط به سرمایه گذاران جدید و گمانه زنی های تهاجمی تر در بین سرمایه گذاران موجود شود.

بر اساس شواهد موجود ، هیچ انتظاری وجود ندارد که نتیجه گیری از تصحیح مسکن با بحران مالی جهانی 2007-09 از نظر بزرگی یا گرانش کلان اقتصادی قابل مقایسه باشد. از جمله موارد دیگر ، ترازنامه های خانگی به شکل بهتری ظاهر می شوند ، و به نظر نمی رسد که وام بیش از حد باعث رونق بازار مسکن شود.

مهمتر از همه ، تجربه حباب مسکن در اوایل دهه 2000 و توسعه بعدی ابزارهای پیشرفته برای تشخیص زودهنگام و استقرار شاخص های هشدار دهنده - برخی در این تجزیه و تحلیل نشان داده شده است - به این معنی که شرکت کنندگان در بازار ، بانک ها ، سیاستگذاران و تنظیم کننده ها برای ارزیابی بهتر مجهز هستندزمان واقعی اهمیت رونق مسکن. بنابراین ، آنها در موقعیت آگاهانه تری قرار دارند تا به سرعت واکنش نشان دهند و از شدیدترین و منفی ترین عواقب اصلاح مسکن جلوگیری کنند.