آیا خرید ملک در اروپا یک سرمایه گذاری هوشمندانه است؟

با وجود بحران های قبلی، بازار املاک و مستغلات اروپا در سال های اخیر قوی بوده است. برای خرید ملک در اروپا چه معنایی دارد؟

سرمایه گذاران بین المللی هنوز نسبت به چشم اندازها خوش بین هستند، که باعث رشد بیشتر در چندین بازار املاک اروپایی می شود. حتی در بریتانیا، علی رغم عدم قطعیت بسیار پس از برگزیت، شهرهای بزرگی مانند لندن و بیرمنگام همچنان در مسیر صعودی قرار دارند. بنابراین اگر به دنبال خرید ملک در اروپا هستید، این به چه معناست و چه بازدهی می توانید انتظار داشته باشید؟

این راهنما بازار املاک و مستغلات در اروپا را توضیح می دهد و هنگام خرید ملک در آنجا به چه نکاتی باید فکر کنید:

چرا سرمایه گذاران املاک و مستغلات هنوز به اروپا هجوم می آورند؟

همین چند سال پیش، همه پایان اروپا، به خصوص پایان اروپای قاره ای را پیش بینی می کردند. اما ما همچنان شاهد افزایش روزافزون قیمت ملک بوده ایم زیرا سرمایه گذاران به بازارها هجوم آورده اند. برلین، لیسبون، دوبلین، روتردام و زاگرب از جمله شهرهای اروپایی هستند که سطح بالایی از رشد را تجربه می کنند. این خبر خوبی برای سرمایه گذاران ثروتمند است، اما چالش هایی را برای آن دسته از خریدارانی که ثروت کمتری دارند و برای اولین بار خریداری می کنند، به همراه دارد.

در واقع، بازارهای املاک و مستغلات در اروپا، چه تجاری و چه مسکونی، در واقع بسیار گران هستند. با این حال، این قاره با رشد اقتصادی متوسط و نرخ تورم پایین همچنان به جذب سرمایه گذاران جهانی ادامه می دهد.

برلین، آلمان

دلیل این امر همگی به سیاست پولی بانک مرکزی اروپا (ECB) مرتبط است و ربطی به املاک و مستغلات ندارد. بانک مرکزی اروپا یک سیاست پولی سست برای پایین نگه داشتن مصنوعی نرخ بهره دارد. در اکتبر 2021، تصمیم گرفت تا تا زمانی که لازم باشد، آنها را در 0. 00٪، 0. 25٪ و-0. 50 بدون تغییر نگه دارد. بنابراین سرمایه گذاران هیچ امکان دیگری جز سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نمی بینند. خرید سهام می تواند بسیار پرخطر باشد زیرا نوسان دارند و اوراق قرضه گران هستند زیرا بازدهی آنها هنوز در سطوح بسیار پایین قرار دارد.

واقعیت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در اروپا

در حالی که گران است، املاک و مستغلات بازده نقدی، و برای برخی، درآمد خالص اجاره ای چند درصدی را ارائه می دهد - این بازدهی بالایی در مقایسه با سود صفر ارائه شده در سایر دارایی ها دارد.

واقعیت این است که برخی از بازارهای نوظهور با کاهش نرخ رشد ، آشفتگی ، پایین آمدن قیمت کالاها و نوسانات در ارزها دچار مشکل هستند. سرمایه گذاران ثروتمند از بازارهای نوظهور به اروپا روی می آورند زیرا به دلیل چنین مشکلاتی مجبور به تنوع بخشیدن بودند. واقعیت دیگر سرمایه گذاری در املاک این است که قیمت اجاره را در بسیاری از شهرهای بزرگ افزایش می دهد و منجر به نارضایتی می شود - به عنوان مثال ، برلین و آمستردام.

اعتراض به مسکن در آمستردام

بازارهای املاک وجود دارد که به طور کلی با جریان زیادی سرمایه بین المللی عملکرد خوبی دارند. در اصل ، املاک و مستغلات معادل اوراق قرضه امن است ، به خصوص اگر به عنوان مثال در بازارهای نخست در آلمان خریداری کنید.

گفته می شود ، هنوز هم در جاهای دیگر اروپا برای اقتصاد بهتر و تورم بالاتر برای تأثیرگذاری بر سرمایه گذاری شما وجود دارد. این دلیل اصلی این است که املاک و مستغلات در قاره اروپا و سایر بازارهای بهبود یافته به خوبی انجام شده است.

آیا باید هنگام خرید ملک در خارج از کشور نگران تورم پایین باشید؟

برخی از سرمایه گذاران در مورد عدم تورم و اینکه آیا هنوز هم اهمیت دارد سؤال می کنند. به دلیل تورم ، سرمایه گذاری ها معمولاً محافظت می شوند. با این حال ، امروز ، ما تورم نداریم یا اگر این کار را انجام دهیم ، این چند درصد است. وقتی سرمایه گذاران می پرسند که آیا این مهم است ، جواب مثبت است.

تورم در منطقه یورو در حال حاضر از اکتبر 2021 4. 1 ٪ است و انتظار نمی رود در سالهای آینده به طور قابل توجهی افزایش یابد. اگر به یک دلیل یا دلیل دیگر ، تورم برای بهبود بیشتر باشد ، سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند از آن بهره مند شوند. از آنجا که ، علاوه بر افزایش بالقوه در ارزش سرمایه گذاری های آنها ، قراردادهای اجاره ای عموماً مانند انگلستان به طور منظم فهرست بندی و بررسی می شوند.

با نرخ بهره در اروپا چه اتفاقی خواهد افتاد؟

نرخ بهره بالاتر سالها پیش بینی شده است ، اما همه اشتباه کردند. نرخ بهره هنوز هم بسیار پایین است - در بهترین حالت تثبیت - اما مطمئناً آنها به طور قابل توجهی افزایش نمی یابد. اکنون اروپا در شرایطی با نرخ بهره عمدتاً زیر 1 ٪ قرار دارد.

بدون هیچ تورم ، بازده یا سود احتمالی افزایش نمی یابد. با وجود این ، سرمایه گذاران می دانند که اگر امروز بخرند ، از بودجه با هزینه بسیار کم استقراض بهره مند می شوند. این روند تقریباً در همه جای دنیا اتفاق می افتد. بازارهای مسکن بسیار محبوب است. همه در تلاشند تا وام خود را برای به دست آوردن خانه در حالی که نرخ وام مسکن بسیار پایین است ، تأمین مالی یا مجدداً تأمین کنند.

بسیاری از سرمایه گذاران در مورد نرخ های بهره مصنوعی پایین می پرسند: چقدر دوام خواهند داشت؟یک سال دیگر، دو یا شاید سه؟هیچ کس به طور قطع نمی داند، اما ما می دانیم که نرخ بهره دوباره افزایش خواهد یافت. در این صورت ممکن است یک مشکل جدی در بازار داشته باشیم. اگر ملکی، اعم از تجاری یا مسکونی، با بازدهی کم 3 درصد خریداری کرده اید، حتی افزایش 1 تا 2 درصدی بهره می تواند تأثیر جدی بر بازده سود شما داشته باشد.

هنگام تامین مالی املاک خود، باید با نرخ های ثابت انجام شود. خریداران نباید تامین مالی با نرخ های شناور را در نظر بگیرند، زیرا علاوه بر خطرناک بودن، با نرخ بهره بسیار پایین، چرا نرخ شناور را در نظر بگیرید؟این دیگر ضروری نیست.

حتی اگر بعداً نرخ بهره افزایش یابد، هزینه وام گرفتن شما ثابت می شود. علاوه بر این، اگر تورم افزایش یابد، هزینه وام گرفتن شما محدود می شود در حالی که درآمد اجاره شما به طور بالقوه می تواند مطابق با تورم افزایش یابد. اینگونه است که سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند در آینده درآمد کسب کنند.

سرمایه گذاران اروپایی املاک و مستغلات چه نوع بازدهی را می توانند انتظار داشته باشند؟

در بازارهای اصلی اروپا، انتظار می رود بازدهی مثبت اما در سمت پایین باشد. ممکن است 10 تا 15 درصد در سال درآمد نداشته باشید، اما ممکن است بازده نقدی چند درصدی در سال داشته باشید. در واقعیت، تمرکز سرمایه گذاران باید بر پول نقد باشد، نه بر سود سرمایه، زیرا بازارهای اصلی مسکونی در حال حاضر گران هستند.

بازار تجاری نیز مشابه است: یا در بازارهای اداری و خرده فروشی تاسیس شده خرید می کنید و انتظار بازگشت نقدی حدود 4 تا 6 درصد با سود سرمایه محدود دارید، یا در بازارهای در حال بهبود خرید می کنید. این ممکن است شامل اروپای جنوبی و مرکزی، شاید ایرلند و اروپای مرکزی، و شهرهای منطقه ای بیشتر در کشورهای اروپایی باشد. بازده می تواند بالاتر باشد، اما با خطرات بسیار بالاتر.

پاریس، فرانسه

یورو در حال حاضر نسبتاً ثابت است، 1. 19 در برابر پوند و 0. 89 در برابر دلار تا اکتبر 2021. املاک و مستغلات اروپا تقاضای بسیار بالایی دارند و این یک طبقه دارایی جالب است. با این حال، سرمایه گذاران نباید انتظارات بازده خود را بیش از حد برآورد کنند.

ریسک در مقابل پایدار: بهترین مکان ها برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کجاست؟

از یک طرف ، ما هسته اصلی و املاک را داریم که به سختی شاهد بحران هستند. از طرف دیگر ، پایتخت های اصلی اروپا مانند لندن و پاریس پناهگاه های ایمن برای املاک و مستغلات محسوب می شوند. به عنوان مثال ، انگلیس ، فرانسه و آلمان بخش عمده ای از حجم سرمایه گذاری را برای بیش از 70 ٪ معاملات قبل از 17-17 سال 2016 به حساب آوردند و آنها همچنان مورد علاقه های شرکت برای سرمایه گذاران هستند. برخی از کشورهای همسایه در جنوب اروپا و همچنین برخی از کشورهای شمال و اروپای مرکزی در اوایل دهه بازارهای بی ثبات بیشتری داشتند ، اما اکنون رشد را تجربه می کنند.

املاک در انگلستان

انگلیس تاکنون تهدید عدم اطمینان Brexit را به وجود آورده است ، به طوری که لندن همچنان تقاضای و رقابت زیادی را برای بهترین سهام خود تجربه کرد. پروژه های ریلی مانند Crossrail و HS2 منجر به افزایش سرمایه گذاری در مناطقی مانند بیرمنگام ، اسکس و برکشایر می شوند.

در همین حال ، منچستر و منطقه شمال شرقی نیز از پروژه های سرمایه گذاری چند میلیون پوندی بهره مند می شوند.

سرمایه گذاری در فرانسه

در فرانسه ، پاریس همچنان به جذب سرمایه گذاری قوی ادامه می دهد و بازده اجاره ای بین 3-4 ٪ را ارائه می دهد. با المپیک 2024 پاریس و گراند پاریس - در حال حاضر بزرگترین زیرساخت حمل و نقل در اروپا - در افق ، انتظار می رود همه چیز قوی باشد. علاوه بر این ، لیون در حال رشد شدید اقتصادی و اشتغالزایی است که باعث ایجاد تقاضا برای املاک می شود.

املاک و مستغلات در آلمان

در حال حاضر بسیاری از مردم آلمان را به عنوان یکی از بهترین کشورها برای سرمایه گذاری در نظر می گیرند. در حقیقت ، شهرهای بزرگ مانند برلین ، هامبورگ ، فرانکفورت و مونیخ در حال تهیه لیست های برتر از بهترین مکان ها برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستند. با این حال ، به خاطر داشته باشید که سیاست های مسکن ناعادلانه منجر به اشتها برای سلب مالکیت املاک از صاحبخانه های شرکت با بیش از 3000 ملک شده است. هنوز مشخص است که آیا این امر به مرحله اجرا خواهد رسید و برای صاحبخانه های در مقیاس کوچک و خریداران املاک و مستغلات برای اولین بار معنی دارد.

املاک و مستغلات در جای دیگر اروپا

یک سرمایه گذار این امکان را دارد که یا در املاک بسیار گران قیمت در بازارهای مستقر اروپا سرمایه گذاری کند - اما این یک سرمایه گذاری امن با بازده کم است - یا سرمایه گذاری در بازارهایی که قیمت ها کاهش یافته اند اما در حال بهبود هستند. سرمایه گذاران که مایل به ریسک کمی بیشتر هستند می توانند بازده بالاتری داشته باشند اما بدون گرفتن قمار.

سوئد قطعاً یکی است که باید مراقب آن باشد. تولید ناخالص داخلی در سال 2018 2. 7 ٪ رشد داشته و 17 ٪ افزایش سرمایه گذاری نیز وجود دارد. سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند از نرخ بهره پایین برای سرمایه گذاری در املاک در شهرهایی مانند استکهلم استفاده کنند.

استکهلم سوئد

همچنین ارزش خرید ملک در اروپای مرکزی و شرقی را دارد. پراگ در چک در دو سال گذشته دستخوش چیزی از رونق املاک تجاری شده است. در سراسر مرز در لهستان ، توسعه در ورشو اتفاق افتاده است. این مورد توجه سرمایه گذاران چشم عقاب را به خود جلب کرده است. شهر دیگری که ظاهراً در آستانه رونق است ، بخارست رومانی است.

اکنون اروپا هم برای سرمایه گذاران دفاعی و هم فرصت طلب فرصت هایی را ارائه می دهد. ما ترکیبی از سرمایه گذاران را می بینیم - کسانی که با انتظار بازده چند درصدی در بازارهای اصلی سرمایه گذاری می کنند و کسانی که در کشورهای اروپایی سرمایه گذاری می کنند تا از بازپرداخت بازار املاک بهره مند شوند.

آیا باید یک سرمایه گذاری پرخطر را نسبت به یک پایدار در نظر بگیرید؟

در نهایت ، همه چیز به این نتیجه می رسد که چه نوع سرمایه گذاری می خواهید انجام دهید ، چه ریسکی را می خواهید مصرف کنید و چه مقدار از بازگشت به دنبال آن هستید. سرمایه گذاری های پرخطر در بازارهای املاک نوظهور می تواند پاداش دهنده باشد. با این حال ، شما باید در مورد هرگونه سرمایه گذاری بالقوه به طور کامل تحقیق کنید ، و فقط آنچه را که آماده هستید برای از دست دادن سرمایه گذاری کنید در صورت عدم نتیجه گیری چیزهایی که انتظار می رود.

شما همچنین باید مدتی را صرف جستجوی آنچه در آن درگیر است. در حالی که خواص بازیابی بازارهای می تواند ارزان تر باشد ، کارهای اصلی وجود دارد که شما باید قبل از دستیابی به هرگونه املاک در خارج از کشور انجام دهید. فراتر از حقوقی و حقوقی که از املاک خارج از کشور خریداری می کنند ، هر کشور مستندات و الزامات اداری خود را خواهد داشت. این می تواند زمان و هزینه را به معامله اضافه کند.

به عنوان مثال ، در اسپانیا ، یک اسناد رسمی اسپانیایی موظف نیست تمام اطلاعات را فاش کند ، بنابراین شما باید به یک وکیل دستور دهید تا کارهای اضافی را انجام دهد تا اطمینان حاصل کند که مجوز ساختمان معتبر است و هزینه های پنهانی وجود نداردپیوست شده (به عنوان مثال هزینه های مشترک جامعه).

قبل از خرید ملک در اروپا چه باید بدانید؟

به شرح زیر هر کشور پیامدهای مالی شما باید بررسی کنید:

• چه مالیات های محلی را باید بپردازید
• اگر مشمول سود سرمایه هستید
• در صورت مرگ چه اتفاقی برای این ملک می افتد
• آیا شما نیاز به پرداخت مالیات بر ارث دارید.

بازده خالص شما در سرمایه گذاری املاک احتمالاً در سالهای آینده کاهش می یابد. از این گذشته ، منطقی است که فرض کنیم مالیات ، هزینه و هزینه در بسیاری از کشورها در سراسر اروپا افزایش می یابد. در حقیقت ، مالیات بالا می رود و برخی از اقدامات امدادرسانی وام ، به عنوان مثال در هلند کاهش می یابد.

هارلم ، هلند

این نباید دلیلی برای پرهیز از خرید ملک در اروپا باشد. تاکنون سرمایه گذاران علی رغم مالیات های بالاتر ، از خرید ملک دلسرد نشده اند. با این حال ، این می تواند به بازده شما غذا بخورد ، و سرمایه گذاران باید این را از قبل بدانند.

با این وجود ، هزینه بسیار کم وام گرفتن تأثیر منفی این مسائل مالی را جبران می کند. این یک دلیل مهم است که ، در بسیاری از کشورهای پایدار اروپایی ، قیمت مسکن یا تثبیت یا افزایش یافته است. مانند آلمان و تعدادی از بازارهای دیگر.

سرمایه گذاران برای بازده بهتر چه نوع خواصی در اروپا باید در نظر بگیرند؟

یک روند مهم در بازار مسکن اروپا خریداران هستند که به دنبال خانه های کوچکتر هستند. آنها دیگر تصمیم به دستیابی به ویلاهای بزرگ نمی گیرند. از این گذشته ، اینها برای خرید و نگهداری گران هستند. به طور خاص افراد مسن با پول هستند ، اما آنها اغلب نمی توانند با حفظ خانه های عظیم کنار بیایند. از طرف دیگر ، افراد جوان تر پول ندارند اما حاضر نیستند وقت خود را صرف حفظ املاک بزرگ کنند. بنابراین ، ما می بینیم که بخش لوکس دارای جای خالی بیشتری است و ویلاهای بزرگ بر بازار تسلط دارند.

در عوض ، سالمندان ترجیح می دهند خانه های خود را بفروشند و در آپارتمان های لوکس کوچکتر با یک منظره سرمایه گذاری کنند. آنها مایل به قرار دادن پول زیادی در یک آپارتمان پنج ستاره و بدون کار زیاد هستند.

امروزه ، بسیاری از جوانان باید به سخاوت والدین خود اعتماد کنند تا بتوانند از املاک خودداری کنند. گفته می شود ، بازده بهتری نسبت به قرار دادن پول به بانک می دهد - آنها بازده کمی دریافت می کنند زیرا نرخ بهره در حدود صفر است. اگر والدین بخواهند به فرزندان خود کمک کنند ، ممکن است سرمایه گذاری در مسکن کوچکتر و ارزان تر را در نظر بگیرند.

این نه تنها یک روند مالی بلکه یک اجتماعی است. بنابراین توسعه دهندگان املاک و سرمایه گذاران باید خانه ها و آپارتمان ها با اندازه متوسط یا کوچکتر را در نظر بگیرند. آنها همچنین باید به خواصی که دارای انرژی هستند ، نگاه کنند ، که بدیهی است که تجارت بزرگی است تقریباً در هر نقطه از جهان.

این روند کوچک حتی در سالهای آینده تسریع خواهد شد. حتی دبی ، که تلاش می کند بهترین ، بلندترین و طولانی ترین ساختمانها را داشته باشد ، در ساخت آپارتمان ها و خانه های کوچکتر تمرکز دارد.

در مورد سرمایه گذاری های خرید چیست؟

این روند در چند سال گذشته تسریع شده است ، زیرا املاک و مستغلات ، به درستی یا اشتباه ، به طور فزاینده ای به عنوان یک شیء سرمایه گذاری در نظر گرفته می شوند. حتی خانواده ها در حال خرید ملک در اروپا به عنوان خانه دوم با ایده یافتن مستاجر هستند.

اگر یک ملک خرید را اجاره می کنید ، ممکن است پس از اتهامات اجاره 2-4 ٪ خالص داشته باشید. این به عنوان بازگشت خیلی زیاد نیست - حتی در سمت پایین است - اما امروز ، همه چیز نسبی است. اگر این کار را با بازده 1 ٪ در وثیقه شرکت بلند مدت مقایسه کنیم ، حداقل یک ملک خرید به سرمایه گذاران این امکان را می دهد تا به طور بالقوه بازده بالاتر را بدست آورند.< Span> این روند در چند سال گذشته تسریع شده است ، زیرا املاک و مستغلات ، به درستی یا اشتباه ، به طور فزاینده ای به عنوان یک شیء سرمایه گذاری در نظر گرفته می شوند. حتی خانواده ها در حال خرید ملک در اروپا به عنوان خانه دوم با ایده یافتن مستاجر هستند.